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Sondeo Bioclimático entre Promotores.

Los promotores de viviendas certifican la implantación de la edificación bioclimática en España.

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Según se desprende del Primer Sondeo entre Promotoras residenciales sobre Edificación Bioclimática, realizado por GOP Oficina de proyectos, el 75% de las grandes promotoras inmobiliarias españolas ha comenzado a promover viviendas bioclimáticas o que incluyen algún elemento bioclimático, si bien la mayoría considera que apenas existe demanda de este tipo de viviendas entre los consumidores.

Bruce Fairbanks, Socio Director de GOP, explica que “el gran reto del sector en los próximos años será asumir cierta labor de formación entre sus clientes para concienciarles de las ventajas que este tipo de viviendas suponen no sólo para la sociedad en su conjunto, sino para ellos como consumidores”.

A juicio del 66,7% de los promotores inmobiliarios, el ahorro de energía se posiciona como la ventaja más valorada/valorable por los consumidores entre todas las que presenta la edificación bioclimática. El incremento de los costes de construcción y su repercusión en el precio final se vería compensado así por el ahorro posterior en los costes energéticos.

En cuanto a si se puede revalorizar una vivienda bioclimática más que una vivienda tradicional en el mercado de segunda mano, el 50% afirma que sí, pero en un futuro, cuando este tipo de edificación esté completamente implantada en España y una vivienda con estas características sea percibida de manera diferencial respecto al resto. El 45% afirma que no y un 5% no sabe o no contesta.

Por ello, tal y como señala Fairbanks, “lograr que la existencia o no de aspectos bioclimáticos sea un elemento de decisión de compra valorado por el consumidor de forma similar al precio y la ubicación es vital para el asentamiento definitivo de la edificación bioclimática en España”.

Valor añadido para el cliente

Cuando se pregunta sobre los motivos que llevan a las promotoras a incorporar criterios bioclimáticos en la promoción de viviendas, existe unanimidad entre todos los encuestados al afirmar que este tipo de edificación aporta ventajas para la actividad de la compañía. La más nombrada es el atractivo que “lo bioclimático” puede tener como valor añadido del producto ofrecido al cliente -sobre todo, por el mencionado ahorro de costes energéticos- y, a continuación, la reducción del impacto medioambiental que suponen estas viviendas. Cabe destacar, así mismo, el 27,6% de entrevistados que enmarcan la tendencia en la política de Responsabilidad Social Corporativa de su empresa.

Un mercado en fase embrionaria

Entre el 25% que declara no estar tomando en consideración la edificación bioclimática en el presente, se dan causas dispares, resaltando la complicación extra que, a su juicio, supone para el proyecto y su desarrollo, especialmente en la puesta en marcha. Las otras causas más citadas son la ya aludida inexistencia de “demanda bioclimática” entre los consumidores, por lo que no encuentran la necesidad de ofertarla, y el encarecimiento de los costes de construcción. No obstante, el 100% de las promotoras encuestadas se plantean aplicar este tipo de edificación en la próxima década, un 40% de ellos antes de cinco años.

Eduardo Montero, Socio Director de GOP, señala que, “con estos porcentajes, no es aventurado afirmar que nos encontramos ante una tendencia de mercado que, con la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de la Edificación, se convertirá en una realidad más consolidada”.

Casi el 80% de los promotores entrevistados que ya promueven viviendas bioclimáticas lo llevan haciendo desde hace menos de 5 años, y de ellos un porcentaje representativo (13%) no sobrepasa el año de experiencia, lo cual refuerza la idea de que estamos ante el nacimiento de una tendencia más que ante su consolidación.

Aunque se puede concluir que el panorama actual es muy incipiente, el futuro se percibe con optimismo, ya que el 65% considera que, en diez años, más de la mitad de las promociones reunirán todos o parte de los requisitos de una edificación bioclimática. No hay que olvidar, en cualquier caso, que será la propia legislación la que también vaya obligando a ello progresivamente.

En este sentido, la percepción que los promotores tienen de la labor que está realizando la Administración es buena, al opinar el 65% que está favoreciendo la implantación de la edificación bioclimática. No obstante, el 80% opina que España se encuentra retrasada en este ámbito en comparación con otros países, especialmente de la Unión Europea.

Iluminación, orientación y ventilación

Cuando se pide a los entrevistados que ordenen una serie de elementos característicos de una edificación bioclimática según su facilidad de implantación o menor coste, los más citados son la iluminación natural (17%), el aislamiento (16,8%), la orientación de la vivien-da (16,6%) y la ventilación cruzada (15,5%), quedando como los más difíciles/caros los materiales bioclimáticos en fachada, el techo solar y el efecto invernadero.

Algunos datos sobre el Sondeo GOP sobre edificación bioclimática

El objetivo principal del sondeo ha sido conocer la visión que los promotores de vivienda españoles tienen sobre el presente y el futuro de la edificación bioclimática en nuestro país antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación.

La metodología seguida ha sido la de entrevistas personales y entrevistas telefónicas a través de cuestionario estructurado durante octubre y noviembre de 2005, estando dirigida a Directores Técnicos, Directores Comerciales y otros responsables de edificació bioclimática de compañías incluidas en el ranking de las 100 mayores promotoras de vivienda españolas por facturación.

Resultados del sondeo

A continuación se recogen los resultados de dicho sondeo y las principales conclusiones que pueden extraerse de las respuestas de los encuestados:

P1.- En la actualidad, ¿su compañía promueve viviendas que, parcialmente o en su totalidad, puedan definirse como bioclimáticas?

Una inmensa mayoría de las promotoras inmobiliarias españolas han comenzado a promover viviendas bioclimáticas, si bien habría que referirse más, por el contenido de sus respuestas, a viviendas parcialmente bioclimáticas al incluir sólo algún o algunos elementos propios de este tipo de edificación. En cualquier caso, el porcentaje de un 75% de respues-tas afirmativas constata que se puede hablar ya de una cierta tendencia de mercado.

P2.- ¿Por qué no? (para quienes han respondido no a la pregunta anterior).

Las promotoras que no están promoviendo este tipo de viviendas manifiestan causas dispares, resaltando la complicación extra que supone para el proyecto y su desarrollo, especialmente en la puesta en marcha del proceso. La otras causas más citadas son la inexistencia de “demanda bioclimática” entre los consumidores, por lo que no encuentran la necesidad de ofertarla, y el encarecimiento de los costes de construcción.

P3.- Aunque ahora su compañía no promueva viviendas bioclimáticas, ¿tiene previsto hacerlo en el futuro?

La tendencia hacia la edificación bioclimática se confirma incluso entre quienes aún no la promueven, ya que, en su inmensa mayoría, confirman que ya le están prestando atención y que se están planteando aplicarla en la próxima década.

P4.- ¿Cuánto tiempo lleva su compañía promoviendo viviendas bioclimáticas? (para quienes respondieron sí a la pregunta 1).

El 80% de los promotores entrevistados que ya promueven viviendas bioclimáticas lo llevan haciendo desde hace menos de 5 años, y de ellos un porcentaje representativo no sobrepasa los dos años de experiencia. Como se verá más adelante, se apunta ya el hecho de que estamos ante el nacimiento de una tendencia más que ante su consolidación.

P5.- ¿Cuáles cree que son/serían las principales ventajas de la promoción de viviendas bioclimáticas para una compañía como la suya?

Hay unanimidad en afirmar que este tipo de edificación aporta ventajas para la actividad de la compañía, siendo la más nombrada el atractivo que “lo bioclimático” puede tener como valor añadido del producto ofrecido al cliente -sobre todo, como también se verá más adelante, por el ahorro de costes energéticos- y, a continuación, la reducción del impacto medioambiental que suponen estas viviendas. Cabe destacar, así mismo, el 27,6% de entrevistados que enmarcan la tendencia en la política de Responsabilidad Social Corporativa de su empresa y, sobre todo, el hecho de que ninguno considere que no existen ventajas en la edificación bioclimática.

P6.- ¿Y los principales inconvenientes?

Respecto a los principales inconvenientes de la promoción de viviendas bioclimáticas, cerca del 90% coincide en que se incrementan los costes de construcción y se hace más complejo el proyecto y su desarrollo. En su fase inicial, esto conlleva una disminución a corto plazo de los beneficios empresariales y un esfuerzo económico mayor para las promotoras. No obstante, más de 1 de cada 10 entrevistados cree que no existe ningún inconveniente.

P7.- Cuál de los siguientes elementos de una edificación bioclimática cree que es más fácil de implantar o tiene un coste menor?

Cuando se ha pedido ordenar una serie de elementos característicos de una edificación bioclimática en función de su facilidad de implantación o menor coste, los más citados son la iluminación natural, el aislamiento, la orientación de la vivienda (si bien este concepto depende de las ordenanzas de los ayuntamientos) y la ventilación cruzada, quedando como los más difíciles/caros los materiales bioclimáticos en fachada, el techo solar y el efecto invernadero. Estos últimos son muy poco utilizados en las viviendas que se promueven en la actualidad.

P8.- ¿Cree que los costes extras que genera la edificación bioclimática deben repercutir en el precio que paga el consumidor final?

A la cuestión de si deben repercutir los costes extras de la edificación bioclimática en el consumidor final, el 90% de los encuestados opina que sí, argumentando por lo general que los incrementos en los costes de construcción, sean por el motivo que sean, siempre influyen en el precio final.

P9.- ¿Cree que actualmente hay una demanda de este tipo de edificación por parte de los consumidores finales españoles?

El 50% de los promotores considera que no hay demanda y la gran mayoría restante, que esta demanda no supera a la mitad de los consumidores. “Lo bioclimático” no parece encontrarse, pues, entre las prioridades de unos compradores para los que el precio sigue siendo el principal elemento de decisión. Puesto que, a partir de 2006, los diferentes códigos y reglamentaciones de edificación potenciarán este tipo de vivienda, los promotores deberán asumir una cierta labor de “formación” entre sus clientes para concienciarles de sus ventajas.

P10.- ¿Y por parte de los consumidores finales extranjeros que residen en España temporal o permanentemente?

Los porcentajes son similares a los consumidores españoles, teniendo en cuenta que la tipología de vivienda demandada es diferente, ya que los extranjeros se concentran básicamente en el mercado de segunda residencia en costa.

P11.- ¿Qué cree que es lo que más valoran/valorarían de la edificación bioclimática los consumidores finales?

El ahorro de energía se posiciona como la ventaja más valorada/valorable por los consumidores, a juicio de los promotores, entre todas las que presenta la edificación bioclimática. Sería éste, pues, uno de los posibles atractivos de este tipo de viviendas a publicitar para atraer hacia ellas a los compradores. Además, el mencionado incremento de costes de construcción y su repercusión en el precio final se vería compensado por el ahorro posterior y a muy largo plazo en los costes de energía. Calcular en qué plazo concreto se produce esta compensación/amortización y cómo hacerla fácilmente perceptible por los consumidores es tarea pendiente para los promotores.

P12.- ¿Cree que una vivienda bioclimática puede revalorizarse en el mercado de segunda mano más que una vivienda tradicional?

En cuanto a si se puede revalorizar una vivienda bioclimática más que una vivienda tradicional en el mercado de segunda mano, el 50% afirma que sí, pero en un futuro, cuando este tipo de edificación esté completamente implantada en España y una vivienda con estas características sea percibida de manera diferencial respecto al resto. He aquí, por tanto, otra “herramienta comercial” con la que potenciar el atractivo del producto.

P13.- ¿En qué fase diría que se encuentra la edificación bioclimática en España?

Del 80% de las respuestas se deduce que la edificación bioclimática en España se encuentra en una fase inicial. Son pocos los consumidores que requieren viviendas con estas características. La publicidad que se hace al respecto también es escasa, por lo que pasa desapercibida para la opinión pública en general.

P14.- ¿Cree que España se encuentra retrasada en este ámbito respecto a otros países de su entorno?

El 80% opina que España se encuentra retrasada en este ámbito frente a otros países, especialmente de la Unión Europea, atribuyéndose al hecho de que la concienciación medioambiental sea mayoritaria y tenga un mayor recorrido histórico en otras sociedades.

P15.- ¿Cree que, dentro de una década, la edificación bioclimática en España estará implantada…?

Aunque se puede concluir que el panorama actual es muy incipiente, el futuro se percibe con optimismo, ya que el 65% considera que, en diez años, más de la mitad de las promociones reunirán todos o parte de los requisitos de una edificación bioclimática. No hay que olvidar, en cualquier caso, que será la propia legislación la que también vaya obligando a ello progresivamente.

P16.- ¿Considera que la Administración está contribuyendo a impulsar la edificación bioclimatica?

 

En cuanto al papel de la Administración, se afirma mayoritariamente (65%) que está contribuyendo a impulsar la edificación bioclimática a través de diferentes planes de actuación a nivel estatal, destacando el nuevo Código Técnico de la Edificación.

Conclusiones

Un 75% de las grandes empresas inmobiliarias españolas dice promover ya viviendas con criterios bioclimáticos, aunque la mayoría considera que aún no hay demanda de los consumidores.

Los proncipales alicientes para la promoción de este tipo de viviendas, según opinión de los promotores, son el valor añadido para el cliente por el ahorro de energía, la reducción del impacto medioambiental y la inclusión de “lo bioclimático” en las políticas de Responsabilidad Social Corporativa.

Destacar que un 65% de los promotores considera que, en diez años, más de la mitad de las promociones en España se construirá atendiendo a criterios bioclimáticos.

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