Comunicación presentada al II Congreso Edificios Energía Casi Nula:
Autor
- Manuel Ángel Soriano Baeza, Vocal Comisión MA, Asociación Ingenieros Industriales Madrid
Resumen
El concepto de “Edificio de consumo de energía casi nulo” quedó ya establecido por la Directiva 2010/31/UE. Sin embargo en nuestro país no existe aún conciencia social sobre el consumo energético de los edificios ni demanda del mercado en favor de viviendas de bajo consumo. El desarrollo efectivo de los edificios de bajo consumo de energía, tanto de nueva construcción como rehabilitados, no se producirá como consecuencia de la normativa, sino como resultado de una demanda del mercado que exija información transparente sobre las características del edifico y ponga en valor la eficiencia energética del mismo como un factor esencial de su valor patrimonial. Esta situación deseable solo puede darse si existe una previa concienciación de los propietarios y usuarios de los edificios y para conseguirla resulta imprescindible una estrategia de comunicación adecuada.
Razones objetivas para los edificios de bajo consumo energético
La Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de los edificios establece el concepto de Edificio de Consumo de Energía Casi Nulo (EECN), si bien no lo define en términos precisos. La cantidad casi nula o muy baja de energía, requerida por estos edificios, debería estar cubierta, en muy amplia medida, por energía procedente de fuentes renovables, incluida la producida “in situ” o en las proximidades.
La citada Directiva obliga a que todos los nuevos edificios construidos con posterioridad al 31 de diciembre de 2020 sean EECN y, para cumplir con una función ejemplarizante de las Administraciones Públicas, a que los edificios nuevos que sean propiedad o estén ocupados por las autoridades públicas sean también edificios de consumo de energía casi nulo a partir de 31 de diciembre de 2018.
Con el desarrollo de la legislación sobre eficiencia energética y certificación de edificios, debe entenderse que un EECN ha de tener una certificación energética mínima correspondiente a la calificación B.
El fuerte compromiso de la UE con la reducción del consumo energético en los edificios está basado en razones bien fundadas, entre las que podemos señalar:
- Casi el 40% de la energía final consumida en la UE y el 36% de las emisiones de GEI cabe atribuirlo a las viviendas, oficinas, comercios y otros edificios de carácter público o privado.
- Resulta esencial reducir drásticamente el consumo energético de los edificios para alcanzar los objetivos europeos de mejorar en un 20% la eficiencia energética en 2020, respecto a lo que sería la senda normal sin adoptar medidas. Este objetivo es solo un paso intermedio hacia una economía baja en carbono en 2050.
- La rehabilitación en profundidad de los edificios existentes conduce habitualmente a mejoras significativas en la eficiencia energética superiores al 60% según la guía tecnológica publicada por la DG Energía de la Comisión Europea [1]. Por otra parte la Agencia Internacional de la Energía considera que el sector de la edificación es uno en los que se pueden conseguir mejoras importantes con menor coste.
- El nivel de confort térmico de los usuarios de un porcentaje muy elevado de los edificios solo puede conseguirse con un alto coste en energía, lo que no está al alcance de sus usuarios, por lo que estos padecen pobreza energética.
- El nivel de dependencia energética de la UE, en general, y de España, en especial, es un riesgo estratégico que debe reducirse actuando sobre un uso más racional de la energía.
Falta de conciencia social sobre eficiencia energética en edificación
Lo razonable no siempre resulta evidente y esto es especialmente cierto en el tema de la eficiencia energética en edificación en nuestro país.
Las causas que han podido conducir a esta situación, en la que el consumo energético de un edificio no se considera como una característica importante del mismo con repercusión directa sobre su valor patrimonial, podrían ser:
- Desconocimiento por parte de los propietarios y usuarios de los edificios de los estándares razonables de consumo de energía y de los beneficios de la eficiencia energética.
- Falta de motivación de los inversores especulativos para la compra de edificios energéticamente eficientes ya que el mercado no ha remunerado la eficiencia energética.
- Falta de comunicación activa de las administraciones públicas en la divulgación de la eficiencia energética y en la promoción de edificios energéticamente eficientes.
- Falta de información suficiente o de transparencia en relación con la calidad de los edificios en el proceso de comercialización por parte del sector inmobiliario.
- Incumplimiento de la normativa aplicable y falta de consecuencias ante tales incumplimientos.
Resulta especialmente sorprendente que la inversión más costosa que suelen realizar los ciudadanos se lleve a cabo sin exigir una documentación rigurosa sobre características generales y manual de utilización del inmueble que sea pareja con el nivel económico y el riesgo financiero de la inversión.
Es igualmente extraño que no exista una normativa que obligue a la existencia de dicha documentación y defina y precise el alcance y la calidad de la misma. Las disposiciones al respecto en el CTE parecen más orientadas al control de la obra ejecutada y al mantenimiento de las instalaciones que a informar a los futuros propietarios sobre las características esenciales del inmueble que adquieren.
Bastaría comparar el nivel de detalle de la documentación proporcionada por el sector de la automoción, sobre características e instrucciones de uso de un vehículo, con la obtenida por los compradores en el sector inmobiliario para reconocer un desequilibrio injustificable.
La falta de una conciencia social en nuestro país sobre el valor intrínseco de la eficiencia energética de un edificio queda patente cuando el certificado energético del edificio, que está concebido como una herramienta de diferenciación y por tanto como una característica comercializable del mismo, se percibe como una tasa con lo que no tiene efecto alguno sobre el valor del inmueble.
Acciones para promover los EECN
Desde el ámbito institucional
Aunque la Directiva 2002/91/CE ya obligaba a los Estados Miembros (EM) a promover la eficiencia energética en la edificación, en España, en pleno boom inmobiliario, se ignoró este mandato que no ha sido más que parcialmente atendido con fecha reciente, lo que ha ocasionado una condena al Reino de España en el año 2013 por parte del Tribunal de Justicia de la UE.
Hasta la adopción del RD 235/2013 no se ha legislado en España sobre la certificación energética en edificios existentes y hasta la actualización del Documento Básico DB HE (Ahorro de Energía) mediante la orden FOM/635/2013, que actualiza el Código Técnico de la Edificación de 2006, no se ha incluido la exigencia de eficiencia energética en los edificios en el sentido del mandato de las directivas comunitarias de 2002 y 2010.
Si bien han existido retrasos injustificables en la aplicación a nivel nacional de la legislación europea no es menos cierto que tampoco se ha aplicado con rigor la legislación nacional existente en la materia sin que ello llevase aparejadas consecuencias para los infractores. De esta forma hemos llegado a la situación actual en la que se asume que el 90% de los edificios en España desperdician energía.
Desde el ámbito institucional las líneas de actuación que, con seguridad, tendrían un efecto más determinante para promover la eficiencia energética en la edificación serían:
- El control en la aplicación de la normativa exigible y la adopción de medidas administrativas contra los responsables del incumplimiento, en el ámbito empresarial y en el ámbito facultativo.
- La exigencia a los promotores inmobiliarios de una información fiable y transparente en el proceso de comercialización de los inmuebles que, naturalmente, incluya el certificado energético.
- La comunicación institucional hacia la sociedad en general sobre los derechos de los compradores y sobre los beneficios de la eficiencia energética en la edificación.
Con una situación de crisis económica como la que España lleva padeciendo desde 2008 y con un parque edificatorio poco eficiente energéticamente, según reconoce la Ley8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, sería lógico esperar una apuesta decidida de las administraciones públicas por la mejora de la eficiencia energética en la edificación, especialmente dirigida a la rehabilitación del parque inmobiliario existente, lo que ayudaría a reducir las emisiones de gases de efecto invernadero como una condición necesaria hacia la decisión europea de conseguir una economía baja en carbono y a abaratar considerablemente el importe de la factura de las importaciones de energía.
Solamente mejorando un 40% la eficiencia energética del parque inmobiliario podrían conseguirse ahorros anuales de entre 7000 y 10.000 millones de €, según se muestra en la tabla:
Adicionalmente las Administraciones Públicas deberían actuar como promotores inmobiliarios responsables dando ejemplo del cumplimiento efectivo de la legislación en los edificios de su propiedad en línea con lo que sostiene Richard Rogers: “Solamente actuando como promotores arquitectónicamente informados los ministerios pueden establecer estándares nacionales de calidad para el entorno”. [2]
Desde la oferta
Si la promoción inmobiliaria en el pasado se ha caracterizado por una falta de transparencia en el proceso de comercialización que no ha permitido poner en evidencia las carencias habituales en los inmuebles puestos a la venta, sin que ese hecho haya sido penalizado por un mercado de demanda en continua expansión, la comercialización inmobiliaria en un mercado deprimido como el actual solo puede tener éxito con una oferta diferenciada basada en la competitividad como el ratio más favorable entre precio y calidad.
Los promotores responsables que dispongan de una oferta de calidad a un coste razonable y una estrategia comercial basada en una comunicación proactiva y transparente podrán tener éxito, en un mercado de oferta donde los escasos compradores están dispuestos a pagar solo lo que valen los bienes que compran, porque podrán diferenciarse de aquellos otros promotores que no estén en situación de hacerlo. En este contexto el uso del certificado de eficiencia energética, emitido por técnicos competentes y responsables, sería una herramienta de diferenciación asumida ya en otros países europeos como UK [3], Holanda, etc.
Una información comercial clara y transparente y una documentación suficiente de uso y mantenimiento del edificio, avalada por la correspondiente acreditación facultativa reconocida, representarían una ventaja competitiva de indudable valor comercial.
Desde la demanda
La normativa puede obligar a que se construyan EECN, los promotores inmobiliarios pueden igualmente establecer una estrategia comercial diferenciada basada en criterios de calidad de los inmuebles pero los edificios energéticamente eficientes no se desarrollarán hasta que el mercado los valore y los exija.
Un mercado concienciado que considere la propiedad inmobiliaria como un bien para uso propio o como una inversión con criterios no especulativos sería lógico que considerase otras características adicionales a las que resultan evidentes a simple vista como pueden ser la ubicación, la superficie o la distribución. En este sentido la exigencia de justificación acreditada sobre la calidad constructiva y el consumo energético del inmueble debieran ser esenciales, como se muestra en la figura 3.
La exigencia de edificios de bajo consumo energético así como de otras características que pudiéramos incluir bajo el concepto de construcción sostenible está siendo cada vez más habitual en edificios de uso terciario, bien por empresas comprometidas para sus sedes sociales, bien por segmentos de población concienciados en la búsqueda de servicios hoteleros. Sin embargo en el subsector residencial esta demanda no se ha producido.
En el proceso de concienciación de los propietarios de edificios de uso residencial sería de gran importancia que los administradores de fincas jugasen un importante papel de información y asesoramiento a sus administrados, ya que ellos son un colectivo imprescindible para abordar la mejora de la eficiencia energética en el parque inmobiliario existente a través de una rehabilitación integral de los mismos.
Mención especial cabe hacer al papel de los profesionales del sector que tienen la responsabilidad ante la sociedad y la capacidad de actuación para conseguir un parque inmobiliario más eficiente.
Referencias
- [1] Technical Guidance. Financing the energy renovation of building with Cohesion Policy Funding.
- [2] Richard Rogers. Ciudades para un pequeño planeta. Editorial Gustavo Gili. ISBN-13.978-84-252-1764-7.
- [3] An investigation of the effect of EPC ratings on the house prices. Department of Energy & Climate Change. UK Goverment. 17th June 2013.