La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) propone reducir cargas urbanísticas, simplificar la regulación y flexibilizar el planeamiento para ampliar la disponibilidad de suelo destinado a nuevas viviendas libres, protegidas y sociales. El estudio, identificado como E/CNMC/001/25, vincula la agilidad en el acceso al suelo con la posibilidad de acortar plazos, contener costes y aumentar la oferta residencial.
El organismo analiza el proceso urbanístico completo, desde el planeamiento hasta la edificación, y subraya que el suelo es uno de los factores que más inciden en el precio y la disponibilidad de vivienda. Según la CNMC, puede representar hasta el 45% del precio final de una vivienda, por lo que mejorar la eficiencia administrativa tendría efectos sobre los costes de promoción y sobre el acceso a la vivienda.
El diagnóstico señala que el desarrollo del suelo en España es lento y complejo, con trámites que pueden retrasar proyectos, encarecer actuaciones y limitar la respuesta del mercado residencial. La CNMC sitúa a España entre los países del entorno OCDE con una regulación del uso del suelo más restrictiva, por la acumulación de procedimientos, la inseguridad jurídica, la rigidez normativa y la lentitud administrativa.
Trabas urbanísticas en el planeamiento, la urbanización y la edificación
En la fase de planeamiento, el estudio advierte de que la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede reducir la capacidad de adaptación ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas. También identifica como factores de bloqueo la nulidad de los planes, la dificultad para modificarlos y la carga documental de instrumentos que, en algunos casos, pueden resultar redundantes.
La CNMC observa además problemas en la fase de urbanización, donde la acumulación de requisitos técnicos y administrativos puede prolongar los plazos y elevar el coste de los proyectos. En la edificación, la existencia de múltiples controles y exigencias puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones.
El estudio dedica una atención específica a la normativa sectorial ambiental, patrimonial, de infraestructuras y de otros ámbitos, cuyo peso en los procesos urbanísticos ha aumentado. Aunque estos controles responden a objetivos legítimos, la CNMC advierte de que la falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos.
Recomendaciones para ampliar el acceso a suelo residencial
Entre sus recomendaciones, la CNMC plantea racionalizar y coordinar mejor la regulación urbanística mediante la simplificación y consolidación normativa, así como mejorar su digitalización y accesibilidad. También propone una gobernanza regulatoria más cohesionada y una ordenación supramunicipal del territorio que reduzca la fragmentación de criterios.
Además, defiende flexibilizar el planeamiento urbanístico revisando la clasificación del suelo no protegido, ampliando los posibles usos y reduciendo el impacto de los planes sobre la competencia en otros mercados. Asimismo, propone reconocer un régimen propio y más flexible para los instrumentos urbanísticos, limitar los supuestos de nulidad total del planeamiento, agilizar revisiones y modificaciones puntuales e impulsar instrumentos de urgencia para vivienda, en particular para vivienda protegida.
La CNMC también recomienda reducir la complejidad de los instrumentos de planeamiento y de sus procedimientos de elaboración, tramitación y aprobación. En este ámbito, plantea disminuir el número de instrumentos y la carga de contenido de los Planes Generales, además de racionalizar su proceso de aprobación.
En gestión urbanística, el estudio propone permitir actuaciones más flexibles desde el punto de vista administrativo, procedimental y técnico. También sugiere establecer un sistema reglado para elegir los sistemas de gestión y reforzar los mecanismos disponibles frente a situaciones de bloqueo.
Para facilitar la edificación, la CNMC plantea agilizar licencias, impulsar el uso de declaraciones responsables, adecuar los requisitos y cargas edificatorias y evitar duplicidades o falta de coordinación entre controles. En relación con los informes sectoriales, recomienda clarificar su ámbito, evitar contradicciones, sustituir silencios administrativos negativos por positivos, justificar la necesidad de cada informe y mejorar la integración de las evaluaciones ambientales en el urbanismo.
El estudio incorpora además recomendaciones sobre la intervención de las Administraciones Públicas en el suelo, con el objetivo de reforzar la predictibilidad, la transparencia y el control de los convenios urbanísticos. También plantea revisar los instrumentos de intervención pública, dotar adecuadamente a los organismos responsables del proceso urbanístico y recurrir al asesoramiento de la CNMC.