El ‘Informe de Buenas Prácticas Innovadoras en materia de Rehabilitación y Regeneración Urbana’, elaborado por el Grupo de Trabajo en Rehabilitación y Regeneración Urbanas (GTRR) en el marco del acuerdo de colaboración entre la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, reúne herramientas, metodologías y experiencias desarrolladas por municipios y administraciones con trayectoria en la recuperación de la ciudad existente. El objetivo es ofrecer a las entidades locales referencias útiles para diagnosticar barrios, delimitar ámbitos de intervención, gestionar obras, financiar actuaciones y resolver problemas recurrentes como la instalación de ascensores, la mejora de la habitabilidad o el tratamiento de espacios libres interbloque.
El informe se apoya en cinco sesiones de trabajo celebradas en 2025, tres presenciales y dos virtuales, con participación de entidades como el Área Metropolitana de Barcelona y los ayuntamientos de Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Granada, Salamanca, Sestao, Zaragoza, Fuenlabrada, Alcoi, Castellón de la Plana, Getafe, así como representantes de Navarra y el País Vasco.
El documento, elaborado por un equipo de la Universidad Politécnica de Madrid y supervisado por personal de la FEMP y del Mivau, se estructura en siete bloques temáticos: Planificación, Información y Metodología; Procedimientos de delimitación y gestión de las Actuaciones sobre el Medio Urbano; Incrementos de edificabilidad para la mejora de la habitabilidad; Incrementos de edificabilidad para la financiación del proceso de rehabilitación; Procedimientos de instalación de ascensores; Tratamiento del espacio libre interbloque; y Conservación del patrimonio y habitabilidad en centros históricos.
La finalidad del trabajo es contribuir a la toma de decisiones de las entidades locales para alcanzar el Objetivo Estratégico 2 de la Agenda Urbana Española, orientado a evitar la dispersión urbana y revitalizar la ciudad existente.
Planificación, datos abiertos e indicadores para la regeneración urbana
El informe parte de la idea de que la rehabilitación urbana requiere un conocimiento preciso del territorio. Para ello, las herramientas de datos abiertos, los visores cartográficos y los indicadores de vulnerabilidad permiten priorizar actuaciones, justificar la delimitación de ámbitos de intervención y orientar la planificación con criterios objetivos.
Entre las iniciativas de ámbito estatal destaca Urban3R, impulsada por el Mivau desde 2021, que ofrece información sobre el parque residencial, la demanda energética antes y después de la rehabilitación y los costes asociados a estas actuaciones, desde el municipio hasta la parcela. Esta plataforma se completa con la Guía para Estrategias Locales de Rehabilitación Urbana, que propone metodologías e indicadores para que los municipios elaboren sus propias estrategias.
El Plan Metropolitano de Rehabilitación de Viviendas 2020-2030 del Área Metropolitana de Barcelona introduce una lectura social y económica de la intervención. Sus seis programas se gradúan según tipología edificatoria y renta familiar: desde barrios con rentas superiores a 36.000 euros hasta ámbitos con tres o más secciones censales por debajo de 24.000 euros, donde se prevé mayor apoyo público y oficinas de proximidad.
En el ámbito autonómico sobresalen el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana de la Generalitat Valenciana, con nueve visores; el Mapa del Parque Residencial de Navarra, que clasifica vulnerabilidades socioeconómicas, de accesibilidad y eficiencia energética; y geoEuskadi, que revisa áreas vulnerables incorporando un índice energético.
Barcelona aporta una metodología especialmente completa. Su Programa de Regeneración Urbana trabaja con 74 indicadores agrupados en seis ejes (calidad, eficiencia, comunidad, diversidad, integración y gobernanza) para construir mapas de vulnerabilidad global. Sestao, por su parte, prevé actuar sobre 1.510 viviendas, el 11,5% del parque residencial del municipio, con una inversión estimada de 90 millones de euros.
El informe también recoge la experiencia de Getafe, que desarrolla un visor de datos abiertos para edificios residenciales destinado a facilitar el diagnóstico de actuaciones de rehabilitación y coordinar el trabajo de los servicios municipales mediante una plataforma de gestión interna.
Gestión urbanística y delimitación de actuaciones
El segundo bloque aborda cómo transformar el diagnóstico en actuaciones concretas. El informe recuerda que las Actuaciones sobre el Medio Urbano, introducidas por la Ley 8/2013 y recogidas en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, siguen siendo una pieza clave, aunque la sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 modificó parte de su regulación básica.
La consecuencia es una aplicación autonómica desigual. Algunas comunidades han desarrollado instrumentos propios, mientras otras mantienen vacíos o remisiones genéricas. De ahí que el informe insista en la necesidad de coordinar planeamiento, gestión, financiación y participación vecinal desde el inicio.
Bilbao aparece como referencia por la Declaración de Necesidad de Rehabilitación prevista en la ley vasca de vivienda de 2015. Esta figura permite intervenir en edificios o conjuntos para mejorar accesibilidad, eficiencia energética y habitabilidad, incluso con ocupación de suelo o incremento de edificabilidad, sin requerir necesariamente una modificación integral del planeamiento.
Barcelona y su área metropolitana muestran la utilidad de la reparcelación económica. Este instrumento permite repartir de forma equitativa costes y beneficios de la rehabilitación, incluyendo subvenciones públicas y aportaciones privadas, e inscribir cargas en el Registro de la Propiedad.
Castellón de la Plana, Alcoi y Fuenlabrada ilustran otras aproximaciones. Castellón incorpora áreas de rehabilitación al Plan General mediante indicadores urbanos, edificatorios, sociodemográficos y socioeconómicos; Alcoi aplica ARRU en el centro histórico, como el Partidor, con 4.315.000 euros de coste previsto; y Fuenlabrada vincula sus áreas de regeneración a la Agenda Urbana local y a una futura ordenanza de rehabilitación.
Edificabilidad, accesibilidad y financiación de la rehabilitación
El informe también analiza el uso de los incrementos de edificabilidad como herramienta para mejorar la habitabilidad y facilitar la financiación de la rehabilitación integral de barrios construidos principalmente entre las décadas de 1950 y 1970.
Madrid ofrece un marco relevante con su Ordenanza de Remodelación del Plan General de 1997, heredera del planeamiento de 1985. Permite incrementar hasta un 20% la edificabilidad en determinadas actuaciones de remodelación, con condiciones distintas según se trate de intervenciones globales o parciales. Casos como la Colonia Juan Tornero y el Poblado Dirigido de La Elipa muestran ampliaciones medias próximas a 13 m² por vivienda y la instalación de ascensores.
Bilbao desarrolla una estrategia similar en Otxarkoaga a través del programa Orain Otxar. La actuación, iniciada en 2023, prevé 6.030.000 euros de inversión, de los que 3.015.000 proceden de ayudas públicas, e incluye SATE, carpinterías, ascensores, nuevas escaleras, terrazas y ampliación de viviendas. La declaración aprobada afecta a 11 edificios.
Cuando el incremento de edificabilidad se usa para financiar la transformación urbana, Santa Adela, en Granada, es el caso más ambicioso. El PERI aprobado a partir de 2003 contempla demolición, realojo, nueva edificación, rehabilitación y urbanización. El Plan General autorizaba un incremento del 20% de la edificabilidad, lo que permitiría pasar de 1.473 viviendas existentes a 1.717, con 244 nuevas unidades, además de aumentar los espacios libres y equipamientos hasta 24.237,06 m².
San Fausto, en Durango, muestra una aproximación diferente. El estudio comparó seis escenarios, desde actuaciones de 10.000 euros por vivienda hasta propuestas de 40.000 euros. La opción con nueva planta reducía costes mediante aprovechamiento adicional, pero los vecinos eligieron una solución sin incremento, centrada en ascensores, instalaciones y mejoras selectivas.
Ascensores, espacio libre y patrimonio histórico en la ciudad existente
La accesibilidad aparece como uno de los motores más frecuentes de la rehabilitación. El informe recoge una encuesta a 13 entidades locales: la mayoría detecta dificultades por rigidez normativa, ocupación de espacio público, afección a elementos comunes, costes elevados y falta de coordinación con servicios urbanos. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a ejecutar obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas alcancen el 75% del coste o cuando se cumplan determinados supuestos de necesidad.
Madrid resume la evolución normativa en este ámbito mediante distintos instrumentos urbanísticos hasta culminar en la aprobación de una ordenanza específica en 2014, que regula la implantación de torres de ascensor y evita que estas computen como edificabilidad, ocupación o volumen.
El tratamiento del espacio libre interbloque constituye otro de los grandes desafíos. Madrid ha delimitado 409 Unidades de Regeneración, 164 de ellas en tejidos de bloque abierto, y trabaja en la regularización de espacios de titularidad compleja mediante planes especiales como el previsto para Puerto Chico.
En Zaragoza, el informe destaca la figura del agente rehabilitador como coordinador técnico, administrativo y financiero de actuaciones complejas, especialmente en proyectos vinculados a los fondos Next Generation EU regulados por el Real Decreto 853/2021.
El bloque final se centra en la rehabilitación de los centros históricos. Málaga combina desde 1990 su PEPRI con planes estratégicos y ayudas; Salamanca integra patrimonio, paisaje y planeamiento en el Plan de Gestión de la Ciudad Vieja; y Santiago de Compostela demuestra el valor de un consorcio estable entre Estado, Xunta y Ayuntamiento, operativo desde 1991, para mantener la vivienda, evitar la musealización y sostener la rehabilitación con asistencia técnica de proximidad.
Como conclusión, el informe señala que la regeneración urbana requiere combinar planificación, información territorial, instrumentos urbanísticos adaptados, financiación y acompañamiento técnico. Las buenas prácticas recopiladas no pretenden ofrecer modelos cerrados, sino metodologías e instrumentos replicables que puedan ayudar a las entidades locales a intervenir en la ciudad existente con mayor eficacia, seguridad jurídica y una visión integral de la rehabilitación.