Los promotores públicos de vivienda apuestan cada vez más por el modelo de vivienda pública en alquiler. Esta es la principal conclusión que se desprende del Diagnóstico 2012 “La Gestión de la Vivienda Pública de Alquiler”, presentado por la Asociación de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), en el marco de las jornadas “Retos 2020 del modelo público de alquiler de vivienda social: sostenibilidad, financiación y tecnología social”, que organizaron AVS y Viviendas Municipales de Bilbao en AlhóndigaBilbao.
El informe refleja la apuesta generalizada por un modelo de vivienda pública en alquiler sostenible, eficiente y con alto retorno social, tanto en parque existente como nuevo, aunque este último se reduce en el contexto de la crisis.
La Asociación de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) es una agrupación de empresas y organismos públicos promotores de vivienda y suelo de toda el Estado, que trabaja para garantizar a la ciudadanía una vivienda digna, sostenible y asequible. Actualmente está formada por más de 160 promotores públicos de vivienda y suelo, dependientes de las Administraciones Locales, Autonómicas y del Estado. La Asociación tiene 5 secciones autonómicas en Andalucía, Cataluña, Madrid, Canarias y País Vasco.
El estudio presentado en Bilbao nace del interés de la Asociación por profundizar en el conocimiento sobre la forma de gestionar el alquiler social de sus entidades, y mejorar sus resultados de gestión, para dar respuesta a la necesidad de vivienda digna de la ciudadanía, y se ha realizado a partir de una amplia encuesta realizada a los socios de la AVS.
Se detecta en el estudio, que la mayor parte de estas entidades tienen una dedicación limitada a las actividades del alquiler, dado que más de dos terceras parte de estas entidades tienen menos de un 20% de sus ingresos y de sus gastos vinculados al alquiler.
Según los datos de Eurostat para 2009, España tendría un 16,8% de vivienda en alquiler (incluidas las viviendas cedidas y otras), muy alejado del 28% de la zona euro e incluso del 26,5% de la UE-27.
Los pilares claves que resalta el Diagnóstico AVS 2012 son, a la luz de los resultados: el alquiler público como recurso esencial, un parque público amplio y diverso, refuerzo del acceso a la vivienda, legalidad y objetividad, gestión eficaz, equilibrio presupuestario, estrategias integrales de mantenimiento, normativa y trabajo en red. Por otro lado, los aspectos críticos son el cobro de las rentas, el mantenimiento de las viviendas y la adecuada convivencia, ingredientes claves en la búsqueda de sostenibilidad socio-económica y medioambiental, a corto y medio plazo.
En general, las entidades consideran que su parque de viviendas está aceptablemente distribuido por todo el territorio del que se ocupan, con un grado de cobertura que es considerado aceptable. No se detectan situaciones de alta concentración de este tipo de viviendas en ningún espacio particular del territorio. Por tanto, no se dan los problemas de formación de guetos, identificados en este modelo de vivienda en el ámbito europeo, ya que se promueve la diversificación y la cohesión social equilibrado de los beneficiarios.
La adjudicación de las viviendas se realiza siempre mediante procedimientos públicos y transparentes, que reflejan parámetros claros de buen gobierno. Sin embargo, la movilidad de las viviendas, la rotación, sigue siendo muy escasa, ya que afecta únicamente al 2,3% de todo el parque analizado. Las rotaciones se producen, en primer lugar, por la salida voluntaria de los inquilinos/as (29% de importancia) y, en segundo lugar, por desahucios (28% de importancia). La mayor parte de las entidades realizan revisiones periódicas a los inquilinos, sobre todo, para renovar o no los contratos de alquiler, y para ajustar la renta a las condiciones económicas de los inquilinos.
Respecto a los inquilinos, según el Diagnóstico AVS 2012, en el 24% de las viviendas predominan los inquilinos que no cumplen otro requisito que su renta limitada. En el 76% restante de las viviendas, además de la población con renta limitada se encuentran: un 39% de personas en situación o riesgo de pobreza, de los cuales 31% son personas jóvenes o mayores de 65 años, mientras que el 20% son personas pertenecientes a minorías étnicas, personas extranjeras o derivadas de actuaciones de erradicación de chabolismo.
El 70% de las rentas de alquiler están en una franja que oscila entre 150 y 400 euros, dependiendo del tamaño y la ciudad donde se ubica la vivienda. A pesar de ello, más de la mitad de las entidades han detectado aumento de morosidad desde 2007 hasta 2010. Se trata de un fenómeno que afecta únicamente a un 11,6% de viviendas de todo el parque estudiado. Los impagados se producen habitualmente entre cualquier grupo de población, pero especialmente en unidades familiares con rentas bajas o con problemas de desempleo. Y la mayor parte de los impagos se pueden atribuir a falta de recursos económicos de las personas, o a la mala gestión económica de los inquilinos. En el 83% de las entidades se toma la decisión de acudir a desahucios antes de que pasen 6 meses desde que se iniciaron sin éxito los procedimientos establecidos para recuperar el recibo impagado.
El diagnóstico refleja además que tan importante para la conservación del parque de viviendas públicas es el mantenimiento como la rehabilitación. En relación con este último tema, se constata que el 80% de las entidades realiza esta actividad, no solo para poner en valor el patrimonio existente, sino incorporando mejoras que igualen progresivamente sus condiciones a las nuevas promociones, y mejoren la calidad de vida de sus inquilinos/as.